Sveriges fastighetsmarknad har sett kraftiga ökningar i pris under en lång tid. Det är först under den senaste tiden som ett högre ränteläge har dämpat prisbilden något. På grund av den tidigare mycket goda värdeutvecklingen på bostadsrätter och hus, har det inte varit ovanligt att köpa bostadsrätter och/eller hus i investeringssyfte. Detta kan samtidigt leda till oönskade skattekonsekvenser av chockerande proportion.
Vad är en privatbostadsrätt/privatbostadsfastighet?
I svensk skattelagstiftning görs en åtskillnad mellan bostäder beroende på om de anses innehas för privata ändamål (att bo i), eller om de innehas som en del i en näringsverksamhet (att hyras ut, bedriva verksamhet i, att handla med, att utveckla, eller liknande). Ett företag kan aldrig inneha privatbostad - medan en privatperson kan inneha både privatbostäder och näringsfastigheter.
Vad avgör då om en bostad ägd av en person ska klassas som privatbostad eller näringsfastighet? För att en bostad ska klassas som en privatbostad, krävs det att bostaden till övervägande del nyttjas av ägaren själv, eller närstående till ägaren, så som permanentbostad eller fritidsbostad.
Det kan också vara tillräckligt att en ägare avser att inom en överskådlig framtid använda bostaden som sitt eget eller närståendes boende. Ett exempel på denna situation är när en familj tillfälligt hyr ut sin villa. Låt oss säga att detta sker under tre års tid, då familjen åker iväg på en längre seglats till Karibien. Innan resan har familjen bott i villan – och efter de år familjen är borta – ska familjen åter-igen bosätta sig i villan. I ett sådant fall finns det goda argument som talar för att villan ska fortsätta att utgöra en privatbostad, också under tiden den hyrs ut (när varken familjen eller någon närstående till familjen bor i denna).
Då flera hus finns på en viss juridisk fastighet, kan dessa hus skattemässigt klassificeras olika – beroende på användande och användandeavsikt.
En noggrann bedömning måste göras av varje bostadshus/lägenhet för sig. Det är otillräckligt att slentrianmässigt hävda att man ämnar bo i en bostadsrätt eller småhus i framtiden, för att denna ska klassificeras som privatbostad. Juridisk argumentation för klassificeringen bör föras gentemot Skatteverket. I gränsfall måste vägledning hämtas i domstolspraxis, samt av förarbetsuttalanden till de tillämpliga lagbestämmelserna. Det är tyvärr inte ovanligt att Skatteverket går på aggressivt och menar att en bostad är att anse som näringsfastighet/näringsbostadsrätt, utan att alltid ha särskilt starka skäl för bedömningen - varken rent rättsligt eller bevismässigt.
Vad är en näringsbostadsrätt/näringsfastighet?
Så som tidigare nämnts, är alla småhus/bostadsrätter som inte är privatbostäder, att betrakta som näringsbostadsrätter eller näringsfastigheter.
Detta innebär alltså att en bostad som ägaren eller närstående inte nyttjar för privata ändamål, eller avser att nyttja för privata ändamål – automatiskt blir en näringsbostad - med vissa undantag.
Hur beskattas försäljning av en privatbostadsrätt/privatbostadsfastighet?
Vid försäljning av en privatbostadsrätt eller privatbostadsfastighet, beskattas en vinst med 22 % kapitalskatt. Bara 50 % av en kapitalförlust är avdragsgill.
Hur beskattas försäljning av en näringsbostadsrätt/näringsfastighet?
Vid försäljning av en näringsbostadsrätt eller näringsfastighet, beskattas en vinst med 27 % kapitalskatt. Bara 63 % av en kapitalförlust är avdragsgill.
Hur beskattas försäljning av en näringsbostadsrätt/näringsfastighet som är lagertillgång?
Om en person har innehaft flera bostadsrätter, som denne eller närstående inte nyttjat, finns en klar risk för att bostadsrätterna ska betraktas som lagertillgångar i näringsverksamheten. Detta medför allvarliga skattekonsekvenser, i form av marginalskatteatser upp mot 80 % (!) vid privatpersons ägande. Vid ägande genom aktiebolag följer också negativa skattekonsekvenser av klassificering av bostadsrätt eller fastighet som lagertillgång, eftersom försäljningen inte beskattas enligt reglerna om kapitalvinster i inkomstskattelagen.
Skatteverket har den senaste tiden i ett flertal fall, som gått till förvaltningsdomstol, hävdat att bostadsrätter ska vara lagertillgångar, då ägaren ägt flera bostadsrätter under en kortare tid. Skatteverkets bedömning har inte alltid hållit i domstolen, vilket visar att myndigheten gjort felaktiga bedömningar i vissa fall. Det kan alltså löna sig att överklaga Skatteverkets beslut till domstol. En skattejurist bör bedöma chanserna till framgång, innan beslutet att överklaga tas. Det finns viss möjlighet till ersättning för kostnader för juridiskt ombud - om framgång nås i domstol vid ett överklagande.
Det finns även risk, vad gäller fastigheter, att dessa blir lagertillgångar till följd av de särskilda reglerna om byggrörelse och handel med fastigheter. Dessa regler behandlar vi inte närmare i den här artikeln.
Konsekvenser och sammanfattande slutsatser
Skatten blir lägre då en privatbostadsrätt/privatbostadsfastighet säljs med vinst, jämfört med vinst på näringsbostadsrätt/näringsfastighet. Hyresintäkter från uthyrning av en bostad beskattas också annorlunda, beroende på om bostaden klassificeras som näringsbostad eller privatbostad.
Det förekommer förhållandevis ofta att Skatteverket hävdar att en såld
bostadsrätt eller fastighet inte är en privatbostadsrätt/privatbostad, och att kapitalvinstskatten därför ska vara högre. Om din uppfattning är att Skatteverket gjort en felaktig bedömning, bör du anlita en jurist för att representera dig och ta till vara din rätt mot Skatteverket. Detta kan ske genom bemötande av Skatteverkets förslag till beslut, genom en omprövning, eller genom överklagan till förvaltningsdomstol. Det finns åtskilliga exempel då Skatteverket drivit en linje (att en bostad ska klassificeras som näringsbostad) – men som domstol sedan har bedömt som felaktig efter överklagande.
Hör av dig till oss om du är i behov av skatterättslig assistans avseende klassificering av bostäder.
Comentários