I början av 2025 kom två domar från Kammarrätten i Stockholm, avseende överklagade beskattningsbeslut av säljare till bostadsrätter som av Skatteverket bedömts ha utgjort näringsbostadsrätter. Domarna är en indikator på att Skatteverket jagar personer som sålt flera bostadsrätter under en kortare period – och att Skatteverket oftast når framgång i domstol i dessa ärenden. Läs mer i denna artikel, och undvik skattefällan med näringsbostadsrätter.
Vad är en näringsbostadsrätt?
I svensk skattelagstiftning finns det två typer av klassificeringar som en bostadsrätt kan ha när en individ (alltså inte bolag) äger en bostadsrätt. Antingen klassificeras en bostadsrätt som en ”privatbostadsrätt”, eller en ”näringsbostadsrätt”.
Enligt inkomstskattelagens andra kapitel, är definitionen av privatsbostadsrätt följande: ”(…) en bostad som innehas av en delägare i ett privatbostadsföretag och som till övervägande del används eller är avsedd att användas av ägaren eller någon närstående till honom för permanent boende eller som fritidsbostad.”. Om en bostadsrätt inte är en privatbostadsrätt så är den automatiskt en näringsbostadsrätt.
Hur bedömningen ska göras är i praktiken beroende av dels uttalanden i förarbeten, dels svensk domstolspraxis. Syftet med uppdelningen mellan privatbostadsrätter och näringsbostadsrätter, är att skattemässigt särskilja mellan bostadsrätter som används för privat användande av ägaren, och bostadsrätter som istället kan anses vara en del av en näringsverksamhet, som exempelvis uthyrningverksamhet, eller näringsmässig handel med bostadsrätter.
Hur beskattas försäljning av en näringsbostadsrätt?
Vinst vid försäljning av en privatbostadsrätt beskattas med 22 % kapitalskatt. Vinst vid försäljning av en näringsbostadsrätt beskattas istället med 27 % kapitalskatt.
Om en kapitalvinst uppstår vid försäljning av en bostadsrätt, så är det alltså mer förmånligt att bostadsrätten klassificeras som privatbostadsrätt.
Om en näringsbostadsrätt också klassificeras som lagertillgång i näringsverksamheten, finns risk för väldigt höga skattesatser. Se mer i näst avsnitt.
Vad händer om en näringsbostadsrätt är lagertillgångar?
Enligt svenska inkomstskattelagen kan tillgångar i en näringsverksamhet utgöra olika typer av tillgångar rent skattemässigt. En av tillgångstyperna är s.k. ”lagertillgångar”. Om en näringsbostadsrätt även anses vara en ”lagertillgång” så appliceras inte kapitalvinstreglerna som annars gäller vid försäljning av en bostadsrätt. Istället tas hela försäljningsintäkten upp till beskattning – och egenavgifter – vilket medför en mycket hög beskattning (upp till 80 % om skatt och egenavgifter läggs samman).
Vad innebar den första domen från Kammarrätten i Stockholm?
I den första domen hade en kvinna i Stockholm sålt tre bostadsrätter under en period på knappt tolv månader. Kvinnan eller anhöriga till henne hade inte varit bosatta i någon av bostadsrättslägenheterna. Under hela tiden för innehaven av bostadsrätterna hade kvinnan dessutom ägt en separat bostad, där hon varit folkbokförd hela perioden. Innehavsperioden av bostadsrätterna uppgick mellan sex och tolv månader.
Kammarrätten bedömde att de korta innehavstiderna, att flera bostadsrätter ägts samtidigt, och att kvinnan varit folkbokförd i en annan bostad, talade för att det objektivt sett inte verkade som att kvinnan hade en avsikt att hon eller närstående skulle bosätta sig i någon av lägenheterna. Kvinnan hade en del förklaringar, och invändningar, men dessa avfärdade domstolen som otillräckliga.
Samtliga tre sålda bostadsrätter bedömdes alltså utgöra näringsbostadsrätter. I det överklagade beslutet hade Skatteverket även beslutat att bostadsrätterna skulle ses som lagertillgångar. Kammarrätten instämde i denna bedömning, med hänvisning till antalet bostadsrätter, tidsperioden om två år, och ett annat avgörande från Kammarrätten i Stockholm. Kvinnan fick också betala skattetillägg på nästan 100 000 kronor.
Vad innebar den andra domen från Kammarrätten i Stockholm?
I den andra domen, hade en individ i Stockholm fått sin skatt för åren 2016 till och med 2020 omprövad av Skatteverket. Under åren 2016–2018 hade personen sålt tre bostadsrätter, varav två med vinst. I likhet med det andra fallet hade personen ej varit folkbokförd i någon av lägenheterna. Domstolen menade på att dessa faktorer talade för klassificering som näringsbostadsrätt. Dessutom menade domstolen att faktumet att två av bostadsrätterna var nyproduktion, och att de sålts i nära anslutning till färdigställandet, talade för nämnda klassificering. Även i detta fall bedömde domstolen att samtliga bostadsrätter skulle klassificeras som lagertillgångar. Skattetillägg påfördes.
Sammanfattande slutsatser
Vid köp av fler bostadsrätter under en kortare period, finns en betydande risk att Skatteverket bedömer att bostadsrätterna är s.k. näringsbostadsrätter som är lagertillgångar. Det stora antalet domar från svenska förvaltningsdomstolar talar för att Skatteverket har någon form av ”tracking” av personer som under en begränsad tid har sålt flera bostäder.
Avgörandena visar att det krävs övertygande bevisning för att en avsikt funnits att ägaren eller närstående skulle komma att bosätta sig i lägenheten, för att man kunna motbevisa Skatteverket hållning.
Om du vet med dig att du gjort flera bostadsförsäljningar inom en kortare period, rekommenderar vi att du tar hjälp med en s.k. ”frivillig rättelse” – eftersom detta gör att Skatteverket inte kan påföra dig skattetillägg.
Tveka inte att höra av dig till oss på nomadtax om du behöver rådgivning kring skattemässig klassificering av bostadsrätter.
Comments